Wohnungsauflösung im Todesfall

Das Wichtigste zur Wohnungsauflösung

• Die Erben bzw. Hinterbliebenen sind sowohl für die Kündigung als auch für die Räumung der Wohnung verantwortlich
• Die Kosten einer professionellen Wohnungsauflösung belaufen sich auf etwa 500€ pro Zimmer
• Die Haushaltsauflösung selbst in die Hand zu nehmen, spart Kosten, eine professionelle Wohnungsauflösung spart Nerven und Zeit

Neben der Trauer, die der Tod eines Angehörigen mit sich bringt, bedeutet ein Todesfall auch viel Organisation. Die Hinterbliebenen müssen sich um Dokumente wie die Sterbeurkunde, die Bestattung, die Trauerfeier und schlussendlich auch um die Wohnung des Verstorbenen kümmern. Die Wohnung oder das Haus muss in einem Todesfall nicht nur ordnungsgemäß gekündigt, sondern auch entsprechend geräumt werden.

Was passiert im Todesfall mit dem Mietvertrag?

Auch der Mietvertrag gilt als Nachlass. Hier stellt sich die Frage: Was geschieht mit dem Mietvertrag im Todesfall? Wenn der verstorbene Mieter allein lebte, geht der Mietvertrag automatisch auf seine Erben über. Sofern jedoch Lebens- beziehungsweise Ehepartner oder Kinder gemeinsam mit dem verstorbenen Mieter die Wohnung bewohnt haben, können sie weiterhin dort wohnen bleiben und statt des Verstorbenen in dem Mietvertrag eingetragen werden.

Möchten die Hinterbliebenen die Wohnung des Verstorbenen nicht weiterhin nutzen, muss der Vermieter binnen der Frist von einem Monat über den Todesfall informiert werden, damit das Sonderkündigungsrecht von drei Monaten greift. Oftmals haben die Vermieter aber auch Verständnis für die Situation der Hinterbliebenen und erlassen den Erben die dreimonatige Kündigungsfrist.

Die Mietkosten (inklusive möglicher Nebenkostennachzahlungen), die bis zum Zeitpunkt der Wohnungsauflösung anfallen, müssen aus dem Nachlass bestritten werden. Ist der niedriger, müssen die Erben nicht zahlen – sie können ihre Haftung auf den Nachlass beschränken.

Was ist eine Haushaltsauflösung?

Eine Haushaltsauflösung wird oft auch Wohnungsauflösung, Hausauflösung, Wohnungsräumung oder schlicht Entrümpelung genannt. Ziel ist es, die Wohnung oder das Haus des Verstorbenen nach einem Todesfall zu räumen, damit es – sofern keine Erben einziehen oder Partner wohnen bleiben – renoviert und neu vermietet werden kann. Es werden Möbel, Kleidung, Hausrat, persönlich Gegenstände und Erinnerungsstücke sortiert und entsorgt. Mit Entsorgung kann der Sperrmüll gemeint sein. Vieles lässt sich aber auch verschenken oder verkaufen. Mit etwas Glück können die Hinterblieben sogar die komplette Wohnungseinrichtung verkaufen.

Haushaltsauflösung – was muss ich beachten?

Die Wohnung Verstorbener nach einem Todesfall auszuräumen kann emotional sehr belastend sein. Dennoch sollten die Hinterbliebenen die Wohnungsauflösung schnellstmöglich vorbereiten und durchführen, wenn sie nicht selbst in der Wohnung wohnen (bleiben) möchten. Haushaltsauflösungen müssen üblicherweise von den Erben des Verstorbenen organisiert werden. Aber auch die Hinterbliebenen, beispielsweise die Eltern, Kinder und Ehepartner sind befugt, eine Wohnungsauflösung vorzunehmen oder zu beauftragen. Damit diese bis zum Ende des Mietvertrages vonstatten geht, ist eine sorgfältige Vororganisation notwendig.

Wann darf der Erbe im Todesfall in die Wohnung?

Nach § 857 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gehen die Besitzrechte des Erblassers auf die Erben über. Diese werden durch ein Testament, einen Erbvertrag oder die gesetzliche Erbfolge festgelegt. Dies gilt auch für das Besitzrecht an der Mietwohnung eines Verstorbenen. Lebte der Erblasser alleine, darf der Erbe die Wohnung jederzeit betreten. Er kann, wenn er möchte, auch kurzfristig dort leben oder sogar in den Mietvertrag eintreten. Die Zustimmung des Vermieters braucht er hierzu nicht. Hat der Erbe keinen eigenen Schlüssel zur Wohnung, kann er die Herausgabe eines existierenden Ersatzschlüssels verlangen oder einen Schlüsseldienst mit der gewaltsamen Öffnung der Wohnungstür beauftragen. Das gleiche gilt selbstverständlich, wenn der Erblasser nicht in einer Miet- sondern in einer Eigentumswohnung oder einem Eigenheim lebte.

Was ist im Todesfall zu beachten, wenn der Angehörige nicht alleine lebte?

Die Sachlage wird schwieriger, wenn der Angehörige einen oder mehrere Mitbewohner hatte und wenigstens einer davon den Erben nicht in die Wohnung lassen möchte. In diesem Fall konkurrieren die Besitzrechte des Erben mit denen des Mitbewohners. Zumindest in den Fällen, in denen der Mitbewohner deutlich macht, dass er den Erben nicht in der Wohnung haben möchte, sollte von einem Wohnungsschlüssel vorerst kein Gebrauch gemacht werden. Hat der Erbe die Wohnung gutgläubig betreten, muss er sie nach Aufforderung durch den Mitbewohner unverzüglich verlassen, da er andernfalls den Tatbestand des Hausfriedensbruchs erfüllt (§ 123 StGB).

Allerdings muss der Erbe diese sture Haltung nicht einfach hinnehmen. Ist der Mitbewohner uneinsichtig, kann der Erbe eine einstweilige Verfügung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Diese zwingt den Mitbewohner dazu, dem Erben den Zugang zur Wohnung seines verstorbenen Angehörigen zu ermöglichen. Da ein Verstoß gegen diese gerichtlich auferlegte Handlungs- bzw. Duldungspflicht mit einem Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro geahndet wird, reagieren in aller Regel selbst zänkische Zeitgenossen kooperativ.

Wer darf außer dem Erben in die Wohnung?

Angehörige, Freunde oder Lebensgefährten, die nicht Erbe sind, dürfen die Wohnung ohne Zustimmung des Erben nicht betreten. Diese Personen können aber vom Erben die Herausgabe ihrer Wertgegenstände verlangen, sofern sich solche noch in der Wohnung befinden.

Der Vermieter darf die Wohnung im Todesfall ebenfalls nicht ohne Zustimmung des Erben betreten. Eine Ausnahme besteht nur bei Gefahr in Verzug. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Haustier versorgt oder ein offenes Fenster vom Vermieter wegen eines aufziehenden Sturms sofort geschlossen werden muss. Der Vermieter darf aber nicht einfach so nach dem Rechten sehen oder ohne Zustimmung des Erben mit Renovierungsarbeiten beginnen, die aufschiebbar sind.

Tipps für eine Haushaltsauflösung

Sie haben hier zwei Möglichkeiten. Sie können die Haushaltsauflösung selbst durchführen oder ein Unternehmen mit einer professionellen Wohnungsauflösung beauftragen. Sofern Sie nicht auf einen Dienstleister zurückgreifen möchten, empfehlen wir Ihnen, sich dennoch im Familien- oder Freundeskreis Hilfe zu holen. Denn die Kosten einer Haushaltsauflösung sind nicht nur monetärer Natur. Das Auflösen eines Haushalts, insbesondere des Haushalts eines geliebten Menschen, kostet darüber hinaus viel Kraft, Durchhaltevermögen und kann emotional ebenso wie körperlich sehr fordernd sein. Ein Vorteil der Entrümpelung in Eigenregie ist, dass Sie bei dieser Art der Haushaltsauflösung Kosten sparen können.

Die Haushaltsauflösung alleine organisieren – ein Leitfaden

Sofern Sie sich entscheiden, die Wohnungsauflösung selbstständig durchzuführen, legen wir Ihnen folgende Schritte ans Herz:

• Bestandsaufnahme: Was befindet sich wo?
• Sortieren: Was wird verkauft, was wird verschenkt, was wird entsorgt?
• Organisation der (Zwischen-)Lagerung und Verkauf von Gegenständen
• Anmeldung und Entsorgung von Sperrmüll

Wie beschrieben, ist es sinnvoll, zunächst eine Bestandsaufnahme der Wohnung, inklusive Keller oder Dachboden durchzuführen. Legen Sie am besten eine Inventarliste an. Im Anschluss sortieren Sie, welche Erinnerungsstücke bei den Angehörigen verbleiben, was verkauft werden kann und welche Dinge auf den Sperrmüll kommen. Um Möbel, gut erhaltene Kleidung oder wertvolle Gegenstände zu verkaufen bieten sich Flohmärkte, Auktionshäuser, Antiquitätengeschäfte, Sozialkaufhäuser und mittlerweile auch Plattformen wie ebay Kleinanzeigen an. Karitative Einrichtungen freuen sich über Spenden und holen diese häufig auch selbst ab.

Wenn man die Haushaltsauflösung alleine organisiert, muss genug Zeit eingeplant werden. Nicht nur das Sortieren des Hab und Guts des Verstorbenen dauert. Auch der für Sperrmüll verantwortliche kommunale Mülldienstleister erfordert Voranmeldung und Terminabsprache. Die Kosten für die Sperrmüllabholung sind kommunal unterschiedlich. Bei einer Haushaltsauflösung muss man in der Regel mit 30 bis 35 Euro für den ersten und fünf Euro für jeden weiteren Kubikmeter rechnen. Elektroschrott und Sondermüll sind meist teurer. Wenn Fernseher, Computer und andere elektronische Haushaltsgeräte verkauft werden sollen, empfehlen sich Inserate im Internet oder Aushänge am Schwarzen Brett im Supermarkt. Für Bücher gibt es spezielle Abnehmer.

Nicht vergessen: Auch Gas, Wasser, Strom und eventuelle Internet- und Telefonanschlüsse des Verstorbenen müssen im Zuge der Wohnungsauflösung gekündigt werden.

Professionelle Wohnungsauflösung

Zeit und Nerven spart man sich, wenn ein professioneller Dienstleister mit der Haushaltsauflösung beauftragt wird. Seriöse Dienstleister werden bei einem kostenlosen Erstbesuch angeben, mit wie viel Kosten für die Wohnungsauflösung zu rechnen ist. Dann schätzt ein Sachverständiger den Wert des Hausrates ein, da viele Dinge noch bei einer Auktion versteigert werden können. Je nach Alter des Mobiliars und der Geräte ist es jedoch manchmal schwierig, die Besitztümer des Verstorbenen noch zu verkaufen. Der Erlös aus der Haushaltsauflösung steht den Erben zu.

Das A und O ist bei der Beauftragung eines Unternehmens ist die Kommunikation. Sprechen Sie gut und detailliert ab, was mit dem Hab und Gut des Verstorbenen passieren soll, damit es nicht zu unangenehmen Überraschungen kommt. Ein kompetenter Dienstleister kann Ihnen zudem dabei helfen, die Menge der Umzugskartons und potentieller Sperrmüllcontainer zu schätzen, die Sie benötigen werden.

Viele Entrümpelungsunternehmen bieten im Todesfall außerdem zusätzliche Leistungen wie Behördengänge an, die extra berechnet werden.

Haushaltsauflösung – welche Kosten erwarten mich?

Wenn Sie ein Unternehmen damit beauftragen, eine Wohnung aufzulösen, kommen natürlich entsprechende Kosten für die Entrümpelung auf Sie zu. Die Kosten der Wohnungsauflösung im Todesfall hängen von der Größe und Lage der Wohnung beziehungsweise des Hauses ab. Pro Zimmer sollte man im Durchschnitt mit rund 500 Euro rechnen. Ein Mehrfamilienhaus mit Dachboden und Keller kann mit bis zu 3.000 Euro zu Buche schlagen. Manchmal decken die Erlöse aus dem Verkauf der Haushaltsgegenstände und Möbel die Kosten der Wohnungsauflösung nicht. Es lohnt sich außerdem, mit dem beauftragten Unternehmen einen Fixpreis zu vereinbaren, damit es keine unliebsamen Überraschungen gibt.

Woran erkenne ich einen seriösen Dienstleister?

Auch, wenn Sie bei der Wohnungsauflösung Kosten sparen möchten, sollten Sie Wert auf ein seriöses Unternehmen legen, dass die Wohnungsauflösung professionell durchführt.

Ein gutes Unternehmen erkennen Sie unter anderem an den folgenden Punkten:

• kostenlose Besichtigung der zu räumenden Wohnung
• gemeinsame, sorgfältige Terminabsprachen
• entsprechend angelerntes und geschultes Personal
• Umweltbewusstsein und damit verbundene fachgerechte Entsorgungen
• besenreine Übergabe der Immobilie
• persönlicher Kontakt

Mit einer selbstorganisierten Wohnungsauflösung können Sie also zwar Kosten sparen, dafür kommt aber einiges an Organisation und mentaler sowie körperlicher Arbeit auf Sie zu. Wir empfehlen Ihnen, sorgfältig abzuwägen, inwiefern Sie in einer Ausnahmesituation wie dem Tod eines Angehörigen Kapazitäten für einen derartigen Kraftakt haben.