Mietrecht im Todesfall: Hinweise zur Kündigung von Mietverträgen

Das Wichtigste zum Mietrecht im Todesfall

• Der Mietvertrag endet im Todesfall nicht automatisch, sondern geht an Eintrittsberechtigte oder Erben über
• Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Übernahme des Mietverhältnisses faktisch und chronologisch
• Es obliegt den Eintrittsberechtigten, ob sie den Mietvertrag im Todesfall fortsetzen oder kündigen
• Ein Sonderrecht für eine fristgebundene außerordentliche Kündigung regelt unter anderem der Paragraf 580 des BGB

Mietvertrag im Todesfall: Wie geht es weiter?

Wenn ein Mensch stirbt, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Gleiches gilt auch beim Tod des Vermieters. Stattdessen ist der Mietvertrag weiterhin gültig und es ist gesetzlich exakt geregelt, welche Personen die Rechtsposition im Vertrag einnehmen können – es ändert sich lediglich der Vertragspartner, sodass sich Hinterbliebene um eine etwaige Kündigung des Mietvertrags bei einem Tod kümmern müssen.

Wenn ein Mieter verstorben ist: Wer zahlt die Miete?

Angehörige und andere Eintrittsberechtigte können eine Wohnung kündigen, wenn ein Todesfall eintritt. Zunächst setzt sich das Mietverhältnis des Verstorbenen aber automatisch fort und geht auf eine bestimmte Person oder Personengruppe über. Das Gesetz regelt, wer die Rechtsposition einnimmt, bevor eine Kündigung der Wohnung nach dem Todesfall erfolgen kann. Auch die Rangfolge ist gesetzlich eindeutig festgelegt. Der neue Mieter übernimmt alle mit dem Mietvertrag verbundenen Kosten und Verbindlichkeiten.

Für den Rechtseintritt einer Person in den Mietvertrag nach einem Todesfall bedarf es keiner Zustimmung. Tatsächlich kann sogar der Fall eintreten, dass die eintrittsberechtigte Person noch nicht vom Tod des Mieters erfahren hat.

Laut Gesetzgeber kommen für die automatische Übernahme des Mietverhältnisses die folgenden drei Personengruppen in absteigender Reihenfolge in Frage:

• Mieter
• Mitbewohner
• Erben

Aufgrund der vielschichtigen Eintrittsregelung empfiehlt sich eine juristische Beratung, um mögliche Nachteile und Risiken einer Übernahme sowie die Möglichkeiten einer Wohnungskündigung im Todesfall zu klären.

Mietvertrag nach Todesfall: Kündigen oder fortsetzen

Nach der gesetzlichen Rangfolge übernimmt in erster Instanz mindestens ein hinterbliebener Mieter den Vertrag – das kann eine in derselben Wohnung lebende Einzelperson sein, die den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben hat. Sind mehrere Parteien per Unterschrift am Mietverhältnis beteiligt, wird es laut Paragraf 563a des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) mit den hinterbliebenen Vertragspartnern fortgeführt – denkbar wäre hier eine Wohngemeinschaft.

In diesen Fällen gilt: Die hinterbliebenen Mieter haben innerhalb von einem Monat das Recht auf eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags, nachdem sie vom Todesfall erfahren haben. Dabei sind sie an die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten gebunden.

Wenn der Verstorbene den alleinigen Vertragspartner darstellte, treten laut BGB-Paragraf 563 automatisch Mitbewohner in den Mietvertrag ein, die den Mietvertrag selbst nicht unterschrieben haben. Das sind Menschen, mit denen die verstorbene Person auf Dauer zusammengelebt hat – zum Beispiel in einem Familienhaushalt. In absteigender Reihenfolge betrifft das:

• Ehegatte/in oder Lebenspartner/in
• Kinder und andere Familienangehörige
• Andere Personen

Bei den Ehegatten und Lebenspartnern gilt das Eintrittsrecht auch, wenn sie in vorübergehender Trennung leben. Bei einer Scheidung oder einem dauerhaft getrennten Leben sind die Personen nicht eintrittsberechtigt.

Angehörige müssen von Versicherungen bis zu Abonnements verschiedene Kündigungsfristen bei einem Tod beachten. Das Ableben des Mieters erfordert ein besonders schnelles Handeln, denn die neuen Vertragspartner können die sogenannte außerordentliche Ablehnungserklärung nur innerhalb eines Monats (Überlegungsfrist) bewirken, sofern sie das Mietverhältnis nicht fortführen möchten.

Die einmonatige Frist beginnt mit der ersten Kenntnisnahme des Ablebens. Erfolgt die Ablehnung des Eintritts innerhalb der Frist, spielt die Standard-Kündigungsfrist für einen Mietvertrag keine Rolle und die Übernahme des Vertrags gilt rückwirkend als nicht rechtsgültig. Wenn mehrere Personen automatisch in das Mietverhältnis eingetreten sind, zum Beispiel die Kinder des Verstorbenen, ist ein individueller Rücktritt aus dem Vertrag unabhängig von der Entscheidung der anderen Personen möglich.

Chronologisch an dritter Stelle stehen die Erben, die entweder durch ein Testament, einen Erbvertrag oder die gesetzliche Erbfolge festgelegt wurden. Der Fall tritt ein, wenn der Verstorbene allein lebte oder alle eintrittsberechtigten Mitbewohner die Übernahme des Mietvertrages verweigern. Laut Paragraf 564 des BGB fungieren Erben dann automatisch als neue Vertragspartner – auch wenn sie mit dem Verstorbenen nicht in einem Haushalt gelebt haben.

Für Erben gilt wie für hinterbliebene Mieter ein fristgebundenes außerordentliches Kündigungsrecht. Bei einer Erbengemeinschaft muss die Kündigung gegenüber allen und durch alle Erben erklärt werden.

Die nachfolgende Übersicht stellt den komplexen Sachverhalt vereinfacht dar:

BGB 580: Was bedeutet der Paragraf 580?

Der BGB-Paragraf 580 regelt das Sonderkündigungsrecht für Erben: Der Mietvertrag kann bei einem Todesfall außerordentlich beendet werden. Im Wortlaut: „Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.“

Sonderkündigungsrecht bei Tod des Mieters

Die gesetzlichen Richtlinien zur Mietvertragskündigung erfordern eine dreimonatige Frist und sehen als spätesten Kündigungseingang den dritten Werktag eines Kalendermonats vor. Bei einem schriftlichen Eingang am 02. Januar würde die Wohnungskündigung regulär beispielsweise zum 31. März erfolgen.

Hier macht das Sonderkündigungsrecht keinen Unterschied, denn die Kündigungsfrist zur Abmeldung der Mietwohnung richtet sich auch bei einem Todesfall nach der Gesetzgebung. Die gesonderte Regelung besteht indes in der Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung: Das §BGB-580-Sonderrecht erlaubt Erben eine Wohnungskündigung bei Tod, die ab dem Tag der Kenntnisnahme des Ablebens innerhalb eines Monats erfolgen muss. Ein Vorteil ergibt sich in erster Linie bei Langzeitmietverträgen, da die Kündigungsfrist bei einem Todesfall dadurch kürzer ausfallen kann.

Beispiel: Bei einem schriftlichen Eingang am 27. Januar, nachdem der Erbe am 10. Januar vom Tod des Verwandten erfuhr, erfolgt die Wohnungskündigung zum 30. April, obwohl die ursprüngliche Mindestmietdauer von zwei Jahren erst am 31. Oktober erreicht worden wäre.

Erfolgt die Kündigung von Mietverträgen nach einem Todesfall durch die Erben, müssen sie alle damit verbundenen Kosten für die Miete und Renovierung sowie die Haftungsrisiken tragen.

Grundsätzlich geben die hier kommunizierten Informationen einen rudimentären Einblick ins Mietrecht, sie ersetzen aber keinesfalls eine fundierte Rechtsberatung.

Weitere BGB-Inhalte zum Mietvertrag bei Tod

Unter bestimmten Umständen spricht das Gesetz auch der Vermietung ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mietvertrags nach einem Todesfall zu. Laut BGB-Paragraf 563 kann die Vermietung den Vertrag unter Angabe von triftigen Gründen wie Lärmbelästigung innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das gilt allerdings nur in Bezug auf eintrittsberechtigte Mitbewohner. Bei hinterbliebenen Mietern steht der Vermietung kein außerordentliches Kündigungsrecht zu.

Wenn ein Erbe in das Mietverhältnis eintritt, kann auch der Vermieter vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Ab Kenntnis des Todesfalls ist laut Paragraf 564 beziehungsweise 580 des BGB unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist eine außerordentliche Kündigung innerhalb eines Monats möglich.

Was geschieht mit dem Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters, wenn in letzter Instanz kein gesetzlicher Erbe existiert? In dem Fall geht der Mietvertrag in die Zuständigkeit des Bundeslandes über, in dem die verstorbene Person ihren letzten Wohnsitz hatte. Fungiert das Bundesland als Erbe, tritt es für alle Pflichten und Verbindlichkeiten des Verstorbenen ein, trägt die anfallenden Kosten aber nur so weit, wie es durch die Verwertung der Wertgegenstände und des Vermögens des verstorbenen Menschen möglich ist.

Kündigung der Wohnung nach Todesfall: Muster verwenden?

Wenn Sie bei einem Todesfall eine Wohnung kündigen möchten, weil Sie als eintrittsberechtigte Person oder als Erbe gelten, empfiehlt sich eine gängige Vorlage mit allen relevanten Informationen. Auf diese Weise minimieren Sie das Risiko einer nicht ordnungsgemäßen Bearbeitung und daraus resultierenden zeitlichen Verzögerung, die sich auf die Wohnungskündigungsfrist im Todesfall auswirken kann.

Kündigung des Mietvertrags im Todesfall: Musterbrief

Wenn eintrittsberechtigte Mitbewohner die Übernahme des Mietverhältnisses verweigern möchten, bedarf es in Absprache mit dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Bekanntwerden des Ablebens in der Regel nur einer formlosen Kündigung des Mietvertrags beziehungsweise einer Ablehnungserklärung.

Im Fließtext sollten die Informationen zur Familienzugehörigkeit entsprechend ersetzt werden, wenn die Kündigung durch Mitmieter erfolgt, die nicht mit der verstorbenen Person verwandt, verheiratet oder liiert waren.

Wenn sich das Schreiben zum Beispiel auf den BGB-Paragrafen 580 bezieht, ist der Betreff durch den Zusatz „Außerordentliche” anzupassen. Außerdem bietet sich ein Passus wie „gemäß BGB § 580“ an.

Für eine Kündigung in Schriftform können Hinterbliebene die folgende Vorlage verwenden:

Adresse der Hinterbliebenen:

Erika Mustermann Musterstraße 1 12345 Musterstadt Telefon: 01234-56 78 90 E-Mail: max@mustermann.de

Adresse der Vermietung:

Vermietung Straße und Hausnummer Postleitzahl und Ort

Betreff, Ort und Datum:

Kündigung des Mietverhältnisses | Mietvertragsnummer: xxx-xxx-xxx Musterhausen, 01.01.2021

Fließtext:

Sehr geehrte Damen und Herren,

da mein/e [Familienverhältnis zur verstorbenen Person], Herr/Frau [Name der verstorbenen Person], am [Sterbedatum] verstorben ist, kündige ich hiermit zum nächstmöglichen Termin den Mietvertrag zur oben genannten Mietvertragsnummer beziehungsweise zur nachstehenden Wohnadresse:

Straße und Hausnummer Etage (optional) Postleitzahl und Ort

Sie erhalten zudem die Sterbeurkunde als beglaubigte Kopie.

Ich bitte um eine schriftliche Kündigungsbestätigung.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift von Erika Mustermann]