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Wohnung eines Verstorbenen: Wer erhält nach einem Todesfall Zutritt?

Im Todesfall eines nahen Angehörigen stellt sich immer wieder die Frage, wie mit der Wohnung des Verstorbenen zu verfahren ist und wer sie überhaupt betreten darf. Wir klären die die wichtigsten Fragen zum Umgang mit Mietverträgen und der Wohnungen eines Verstorbenen.

Wann darf der Erbe im Todesfall in die Wohnung?

Nach § 857 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gehen die Besitzrechte des Erblassers auf den Erben über. Dies gilt auch für das Besitzrecht an der Mietwohnung eines Verstorbenen. Lebte der Erblasser alleine, darf der Erbe die Wohnung jederzeit betreten. Er kann, wenn er möchte, auch kurzfristig dort leben oder sogar in den Mietvertrag eintreten. Die Zustimmung des Vermieters braucht er hierzu nicht. Hat der Erbe keinen eigenen Schlüssel zur Wohnung, kann er die Herausgabe eines existierenden Ersatzschlüssels verlangen oder einen Schlüsseldienst mit der gewaltsamen Öffnung der Wohnungstür beauftragen. Das gleiche gilt selbstverständlich, wenn der Erblasser nicht in einer Miet- sondern in einer Eigentumswohnung oder einem Eigenheim lebte.


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Was ist im Todesfall zu beachten, wenn der Angehörige nicht alleine lebte?

Die Sachlage wird schwieriger, wenn der Angehörige einen oder mehrere Mitbewohner hatte und wenigstens einer davon den Erben nicht in die Wohnung lassen möchte. In diesem Fall konkurrieren die Besitzrechte des Erben mit denen des Mitbewohners. Zumindest in den Fällen, in denen der Mitbewohner deutlich macht, dass er den Erben nicht in der Wohnung haben möchte, sollte von einem Wohnungsschlüssel vorerst kein Gebrauch gemacht werden. Hat der Erbe die Wohnung gutgläubig betreten, muss er sie nach Aufforderung durch den Mitbewohner unverzüglich verlassen, da er andernfalls den Tatbestand des Hausfriedensbruchs erfüllt (§ 123 StGB).

Allerdings muss der Erbe diese sture Haltung nicht einfach hinnehmen. Ist der Mitbewohner uneinsichtig, kann der Erbe eine einstweilige Verfügung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Diese zwingt den Mitbewohner dazu, dem Erben den Zugang zur Wohnung seines verstorbenen Angehörigen zu ermöglichen. Da ein Verstoß gegen diese gerichtlich auferlegte Handlungs- bzw. Duldungspflicht mit einem Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro geahndet wird, reagieren in aller Regel selbst zänkische Zeitgenossen kooperativ.

Wer darf außer dem Erben in die Wohnung?

Angehörige, Freunde oder Lebensgefährten, die nicht Erbe sind, dürfen die Wohnung ohne Zustimmung des Erben nicht betreten. Diese Personen können aber vom Erben die Herausgabe ihrer Wertgegenstände verlangen, sofern sich solche noch in der Wohnung befinden.

Der Vermieter darf die Wohnung im Todesfall ebenfalls nicht ohne Zustimmung des Erben betreten. Eine Ausnahme besteht nur bei Gefahr in Verzug. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Haustier versorgt oder ein offenes Fenster vom Vermieter wegen eines aufziehenden Sturms sofort geschlossen werden muss. Der Vermieter darf aber nicht einfach so nach dem Rechten sehen oder ohne Zustimmung des Erben mit Renovierungsarbeiten beginnen, die aufschiebbar sind.



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