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Mietrecht im Todesfall: Hinweise zur Kündigung von Mietverträgen

Mietrecht im Todesfall: Hinweise zur Kündigung von Mietverträgen

In einem Todesfall müssen sich die Angehörigen um den Nachlass des Verstorbenen kümmern. Dazu zählt auch dessen Wohnung. Wir verraten Ihnen, welche Optionen Sie im Umgang mit einem aktiven Mietverhältnis haben und welche Fristen bei einer Kündigung zu wahren sind.

Gültigkeit des Mietvertrages

Mit dem Tod eines Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Es ist gesetzlich genau geregelt, welche Person die Rechtsposition im Vertrag einnehmen. Der Mietvertrag ist weiterhin gültig. Es ändert sich lediglich der Vertragspartner. Gleiches gilt auch für den Tod des Vermieters.

Fortsetzung des Mietverhältnisses

Nach dem Ableben eines Mieters wird ein bestehendes Mietverhältnis fortgesetzt, sofern dieses nicht aktiv gekündigt wird. Im Todesfall geht das Mietverhältnis des Verstorbenen automatisch auf einen Hinterbliebenen über. Eine gesetzliche Rangfolge legt fest, welche Personengruppen die Rechtsposition in welcher Reihenfolge einnehmen. Der neue Mieter übernimmt alle mit dem Mietvertrag verbundenen Kosten und Verbindlichkeiten. Für den Rechtseintritt des Hinterbliebenen in den Mietvertrag wird keinerlei Zustimmung des bestehenden Vertragspartners benötigt.

Hinweis:

Aufgrund der komplexen Eintrittsregelung ist eine juristische Beratung empfehlenswert, um mögliche Nachteile und Risiken einer Übernahme zu klären.


Kündigung des Mietverhältnisses

Sofern der Hinterbliebene, der durch die gesetzliche Rangfolge für die Übernahme des Mietverhältnisses bestimmt wurde, das Mietverhältnis kündigen möchte, ist schnelles Handeln erforderlich. Der neue Vertragspartner kann den Mietvertrag nur innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen. Die außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters wird in §580 des BGB geregelt.

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Wenn ein Mensch zum ersten Mal mit dem Tod in Berührung kommt, kann dies schnell zu Überforderung führen. Wir haben unsere Erfahrung und unser Wissen für Sie zusammengefasst und liefern Ihnen mit dieser Checkliste für den Todesfall eine Schritt-für-Schritt-Hilfestellung.
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Details zur Fortsetzung und Kündigung des Mietverhältnisses

Zur automatischen Übernahme des Mietverhältnisses hat der Gesetzgeber drei Personengruppen (in absteigender Reihenfolge) festgelegt:

1.Hinterbliebene Mieter

Fortsetzung des Mietverhältnisses

Wurde der Mietvertrag von mehreren Parteien unterschrieben, wird das Mietverhältnis laut §563a BGB mit den hinterbliebenen Vertragspartnern fortgeführt.

Kündigung des Mietverhältnisses

Ab Eintritt des Sterbefalls können hinterbliebene Mieter das Mietverhältnis laut §563a BGB innerhalb einer einmonatigen Frist außerordentlich und mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

2.Eintrittsberechtigte Mieter

Fortsetzung des Mietverhältnisses

War der Verstorbene alleiniger Vertragspartner, treten laut §563 BGB automatisch die Personen, mit denen der Verstorbene auf Dauer zusammenlebte, in absteigender Reihenfolge in den Mietvertrag ein:

  • Ehegatte oder Lebenspartner
  • Kinder und andere Familienangehörige
  • Andere Personen

Kündigung des Mietverhältnisses

Soll der Mietvertrag nicht übernommen werden, können die gesetzlich festgelegten Eintrittsberechtigten die Übernahme des Mietverhältnisses verweigern. Ab Eintritt des Sterbefalls können hinterbliebene Mieter das Mietverhältnis laut §563 BGB innerhalb einer einmonatigen Frist außerordentlich und mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Es bedarf lediglich einer formlosen Ablehnungserklärung in Absprache mit dem Vermieter.

3.Erben

Fortsetzung des Mietverhältnisses

Sofern der Verstorbene alleine lebte oder alle Eintrittsberechtigten eine Übernahme des Mietvertrages verweigern, werden laut §564 BGB automatisch die Erben als neue Vertragspartner festgelegt.

Kündigung des Mietverhältnisses

Die Erben können das bestehende Mietverhältnis laut §564 BGB ab Eintritt des Sterbefalls unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen. Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.

Hinweis:

Bei einer Kündigung des Mietvertrages müssen die Erben alle damit verbundenen Kosten für Miete, Renovierung und Haftungsrisiken tragen.


Kündigungsrecht des Vermieters

Übernimmt ein schon bestehender Vertragspartner den Mietvertrag, hat der Vermieter laut §573d BGB kein außerordentliches Kündigungsrecht. Der Vermieter kann das Mietverhältnis laut §563 BGB allerdings unter Angabe von Gründen innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Übernimmt ein Erbe das Mietverhältnis, kann auch der Vermieter vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Ab Kenntnis des Todesfalls ist laut laut §564 BGB unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist eine außerordentliche Kündigung innerhalb eines Monats möglich.

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Bundesland als Erbe

Sofern kein gesetzlicher Erbe vorhanden ist oder kein vorhandener Erbe den Nachlass des Verstorbenen antritt, geht dieser an das Bundesland, in dem der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz hatte. In diesem Fall tritt das Bundesland für alle Pflichten und Verbindlichkeiten des Verstorbenen ein. Das Land trägt die anfallenden Kosten aber nur so weit, wie es durch die Verwertung der Wertgegenstände und des Vermögens des Verstorbenen möglich ist.




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